Artigos | Postado no dia: 24 junho, 2024
Contrato de aluguel: o que deve estar escrito?
O contrato de aluguel, ou contrato de locação, é um documento fundamental nas relações entre locadores e locatários. No Brasil, esse contrato é regulamentado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e deve conter uma série de cláusulas que protejam os direitos e deveres de ambas as partes.
Neste artigo, vamos detalhar o que deve estar escrito em um contrato de aluguel para garantir a sua validade e segurança jurídica. Siga com a leitura!
- Identificação das partes
No início do contrato, é essencial identificar corretamente as partes envolvidas:
- Locador: Pessoa física ou jurídica proprietária do imóvel que está sendo alugado.
- Locatário: Pessoa física ou jurídica que irá ocupar o imóvel mediante pagamento.
As informações de identificação incluem nome completo, CPF ou CNPJ, endereço, estado civil e, se aplicável, o regime de casamento.
- Descrição do imóvel
O contrato deve conter uma descrição detalhada do imóvel alugado. Isso inclui:
- Endereço completo.
- Tipo do imóvel (casa, apartamento, sala comercial, etc.).
- Área total e útil.
- Descrição das dependências e suas condições (quartos, banheiros, sala, cozinha, etc.).
- Informações sobre mobiliário e equipamentos, se o imóvel for alugado mobiliado.
- Prazo da locação
O contrato deve especificar o prazo da locação, que pode ser:
- Determinado: Com data de início e término especificadas. É comum em contratos residenciais e comerciais.
- Indeterminado: Sem data de término pré-fixada. Nestes casos, a rescisão pode ocorrer mediante aviso prévio conforme estipulado no contrato.
- Valor do aluguel e reajustes
Deve ser claramente estipulado o valor do aluguel e a forma de pagamento (mensal, bimestral, etc.). Além disso, o contrato deve abordar:
- Índice de reajuste: Normalmente, utiliza-se o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), mas outras opções como IPCA também são possíveis.
- Periodicidade do reajuste: Geralmente, anual.
- Garantias locatícias
A Lei do Inquilinato permite várias formas de garantia para proteger o locador contra inadimplência, tais como:
- Caução: Em dinheiro, bens móveis ou imóveis.
- Fiança: Um terceiro garante o pagamento em caso de inadimplência do locatário.
- Seguro fiança: Seguro contratado pelo locatário para garantir o pagamento do aluguel.
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
É necessário especificar claramente no contrato qual modalidade de garantia será utilizada.
- Obrigações do locador
O contrato deve detalhar as obrigações do locador, incluindo:
- Entregar o imóvel em condições de uso.
- Realizar reparos estruturais necessários.
- Assegurar o uso pacífico do imóvel pelo locatário.
- Obrigações do locatário
Da mesma forma, o locatário tem obrigações que devem estar claramente descritas, como:
- Pagar o aluguel e encargos (IPTU, condomínio, contas de serviços) pontualmente.
- Zelar pela conservação do imóvel.
- Não modificar a estrutura do imóvel sem consentimento do locador.
- Informar ao locador sobre qualquer dano ou necessidade de reparo.
- Direito de preferência
O locatário tem o direito de preferência na compra do imóvel caso o locador decida vendê-lo. Esse direito deve estar especificado no contrato e o locador é obrigado a comunicar formalmente a intenção de venda.
- Rescisão contratual
O contrato deve estabelecer as condições para rescisão, tanto por parte do locador quanto do locatário. Isso inclui:
- Prazo de aviso prévio (geralmente, 30 dias).
- Multa por rescisão antecipada (normalmente, proporcional ao tempo restante do contrato).
- Exceções à multa, como mudança de trabalho para outra cidade.
- Vistoria do imóvel
Antes da entrega das chaves, é recomendável realizar uma vistoria detalhada do imóvel, documentando seu estado de conservação em um laudo de vistoria, que deve ser anexado ao contrato. Isso evita futuros desentendimentos sobre danos e reparos.
- Cláusulas penais
O contrato pode prever cláusulas penais para diversas situações, como atraso no pagamento do aluguel ou descumprimento de outras obrigações contratuais. Essas cláusulas devem ser claras e objetivas.
- Assinaturas e testemunhas
Por fim, o contrato deve ser assinado por ambas as partes e, preferencialmente, por duas testemunhas. A assinatura das testemunhas pode facilitar eventuais processos de execução.
Conclusão
Elaborar um contrato de aluguel completo e detalhado é fundamental para garantir a segurança e tranquilidade de locadores e locatários. Cada cláusula deve ser cuidadosamente redigida para evitar ambiguidades e assegurar que os direitos e deveres de cada parte estejam claramente definidos. Consultar um advogado especializado em direito imobiliário é uma prática recomendada para elaborar ou revisar o contrato, garantindo que ele esteja em conformidade com a legislação vigente e proteja os interesses de todos os envolvidos.
Em caso de dúvidas, entre em contato com um advogado tecnicamente habilitado para uma orientação adequada e de acordo com o seu caso.
Por: Sabrina Rui