Artigos | Postado no dia: 29 abril, 2024

Entendendo os vícios no imóvel: direitos, responsabilidades e garantias legais

Ao adquirir um imóvel, seja para moradia ou investimento, é crucial compreender o conceito e as implicações dos vícios que podem afetar a propriedade. Os vícios no imóvel englobam uma variedade de defeitos e problemas que comprometem sua qualidade, habitabilidade e segurança.

Tais questões podem surgir tanto de maneira evidente, logo após a aquisição, quanto de forma oculta, revelando-se apenas após o uso contínuo da propriedade. Neste contexto, é fundamental entender as garantias legais e as responsabilidades dos negociantes, delineadas pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor, para que compradores e vendedores possam agir de forma consciente diante de eventuais inconformidades em seus imóveis, assegurando uma experiência satisfatória e segura no mercado imobiliário.

O que são vícios no imóvel?

Os vícios no imóvel referem-se a defeitos, falhas ou problemas que comprometem a qualidade, a habitabilidade ou a segurança da propriedade. Estes problemas podem incluir questões estruturais, infiltrações, problemas elétricos ou hidráulicos, rachaduras, isolamento acústico deficiente, entre outros. Em essência, são questões que tornam o imóvel inadequado para o uso ao qual se destinava quando foi adquirido ou em desacordo com o que foi ofertado.

Garantias legais e responsabilidades

Tanto o Código de Defesa do Consumidor quanto o Código Civil estabelecem garantias legais para os compradores de imóveis. Estas garantias determinam que o imóvel deve ser entregue em conformidade com o contrato e livre de vícios, independentemente de qualquer garantia adicional oferecida pela construtora.

A determinação da responsabilidade pelo reparo ou indenização do dano varia dependendo do código aplicável.

•         Código Civil: Quando se adquire um imóvel de uma pessoa ou empresa que não tenha a comercialização de imóveis como atividade econômica principal, é aplicado o Código Civil. Nesse caso, o vendedor tem responsabilidade subjetiva, ou seja, depende da apuração de culpa, tanto para vícios aparentes quanto ocultos.

•         Código de Defesa do Consumidor: Já ao adquirir um imóvel de uma incorporação imobiliária ou empresa que atue no mercado como construtora, empreiteira, administradora, entre outras, vale o Código de Defesa do Consumidor. Aqui, o vendedor passa a ter responsabilidade objetiva. Isso significa que, havendo o dano, cabe ao vendedor reparar, a menos que ele demonstre a inexistência do vício ou que a culpa seja exclusiva de terceiros ou do comprador.

Vício oculto e vício aparente

É importante distinguir entre vícios aparentes e ocultos:

•         Vícios aparentes: São aqueles possíveis de perceber imediatamente, como uma rachadura, vidro trincado, azulejo quebrado, entre outros.

•         Vícios ocultos: São defeitos que somente serão percebidos após o uso do imóvel, quando o comprador passa a morar e percebe os problemas. Exemplos incluem infiltrações, entupimentos, problemas no sistema elétrico ou de tubulação, entre outros.

Prazos de garantia para reclamar

Os prazos para reclamar de vícios no imóvel variam dependendo do tipo de vício e do código aplicável:

•         Código Civil:
•         Para vícios aparentes, o prazo é até a entrega do imóvel.
•         Para vícios ocultos, é de 1 ano, reduzido para 6 meses se o comprador já morava no imóvel, a partir da entrega do imóvel.

•         Código de Defesa do Consumidor:
•         Para vícios aparentes, o prazo é de 90 dias a partir da entrega do imóvel.
•         Para vícios ocultos, o prazo é de 90 dias a partir do conhecimento do defeito.

Responsabilidade e solução dos problemas

Caso surjam vícios no imóvel, o responsável tem um prazo para solucionar o problema:

•         Código Civil: O responsável tem 30 dias para solucionar o problema, com possibilidade de estender até 180 dias se houver acordo entre as partes.

•         Código de Defesa do Consumidor: O responsável também tem 30 dias para solucionar o problema.

Se o problema não for solucionado dentro do prazo estabelecido, o comprador pode exigir a substituição do imóvel ou a restituição do valor pago.

É comum que as construtoras estabeleçam um prazo de 5 anos para responsabilização por vícios que afetem a segurança do morador, conforme o artigo 618 do Código Civil.

A compra de um imóvel é um passo importante na vida de qualquer pessoa, e é essencial estar ciente dos direitos e responsabilidades envolvidos. Saber identificar e lidar com vícios no imóvel de forma adequada é fundamental para garantir uma experiência satisfatória e segura. Ao conhecer os prazos, as responsabilidades e as garantias legais, os compradores podem tomar decisões mais informadas e proteger seus interesses no mercado imobiliário.

Em caso de dúvidas, entre em contato com um advogado tecnicamente habilitado para uma orientação adequada e de acordo com o seu caso.

Por: Sabrina M. Rui